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绿城中国为“冲业绩”违规交房?全年销售目标遭遇新挑战

时间:2019-10-19 17:37:45作者:admin
 

中国绿城的半年度报告最近显示,上半年的营业收入仅为186.58亿元,同比下降44.4%。净利润20.6亿元,同比下降11.9%。由于绿城上半年结转的房产收入基本发生在2016年和2017年。然而,从绿城中国2016年和2017年的预售情况来看,其合同销售额分别为1139亿元和1463亿元,同比分别增长58%和28.4%。由此可见,绿城2019年经营收入的“基础”还不错。

绿城中国董事会主席张亚东解释说,营业收入大幅下降的主要原因是今年上半年完工速度有问题。据《红色周刊》记者报道,绿城除了因竣工进度不佳导致营业收入增速下降外,还存在涉嫌“抢房”的违规交付现象。绿城的实际表现可能不仅仅是年终业绩报告中显示的下降。从年度业绩目标来看,在许多房地产开发商维权的情况下,中国绿城在实现年度业绩目标方面也面临巨大挑战。

为“表演”非法送货?

虽然今年上半年绿城中国的收入和净利润都有所下降,但毛利率和净利率却大幅提高,分别达到32%和16.5%。绿城表示,毛利率大幅上升主要是由于济南玉兰花园、海南兰湾镇、杭州桃园镇等项目的市场认可度高、销售业绩好、毛利率高,这些项目在报告期内的物业销售占比最高。

然而,占据绿城上半年收入大部分的济南玉兰花园项目,涉嫌违规,因“抢房”迫使业主交出房屋,甚至工程质量也不符合规定。《红色周刊》记者了解到,目前该项目因未能通过综合验收,已被济南市住房和城乡建设局房地产市场监管司责令整改。然而,相关的违规问题尚未解决。目前,该项目第二阶段约有六栋楼的业主被迫交出房屋。

上述项目在济南都被称为“高科技绿色城市玉兰花园”。由绿城中国和济南高新控股集团有限公司(以下简称“济南高新”)共同开发,是绿城重要的商业代理建设项目之一,也是对其半年度业绩贡献巨大的项目之一。报告期内项目收入为16.81亿元,占绿城本期总收入的10.6%。据项目业主介绍,该小区部分业主购买合同约定的交付时间为2019年5月底,另一部分为2019年底。现在第一批合同的交付日期已经过去很久了,但是项目的建设还没有完成——社区里到处都是水泥砖,没有正常行走的道路(沥青将在9月10日铺设,需要一周时间);业主的家也没有正常的水、电、气供应,无法满足日常生活的基本需求。

虽然有些业主因小区安置或居住需要等原因被迫移交房屋,但这些业主只收到项目的住户验收备案表,没有收到竣工验收备案表。对此,北京东源律师事务所合伙人宋丽表示,开发商应在将房屋移交给业主的同时提交经行政部门批准的竣工验收备案表和分户验收备案表。综合验收不合格的商品房不符合法律规定的交付条件,开发商构成违约。

记者了解到,济南市住房和建设局房地产市场监管司已于2019年5月29日就该项目违规售房发出整改通知。通知称,上述项目未经全面验收备案即交付使用,违反了《山东省城市房地产开发管理条例》和《山东省房地产开发项目竣工验收备案办法》,并责令项目公司尽快完善程序,做好业主的解释和安抚工作。然而,三个月后,项目方尚未完成相关的全面验收程序。

一些房地产企业的高级财务人士告诉《红色周刊》记者,开发商在未通过法定验收程序的情况下非法移交了房屋,可能是由于购买合同条款、年度业绩结算和业绩增长的压力。他说:「发展商和业主一般会在购买合约中就房屋的交付时间达成协议。目前,每个企业都面临巨大的建设压力。如果房屋不能如期交付,业主将面临索赔,年度业绩将受到影响。因此,经过测量,大多数企业选择按计划移交房屋,然后进行后续维修。"

因此,从上半年结转的销售收入来看,如果绿城玉兰花园项目没有“违规售房”,绿城的业绩可能会下降得更厉害。

值得一提的是,《城市商品房预售管理办法》规定,由于开发企业的原因,中标人在房屋交付之日起90天内未能取得房屋所有权证的,开发企业应当承担违约责任,除非开发企业与中标人有特别约定。据绿城玉兰花园项目的业主说,从5月底开始,一些业主在开发商的压力下接管了房子。但是,没有一个业主能成功办理房产证,因为房子没有通过全面检查。根据上述《管理办法》,绿城及其合伙人是否应承担违约责任?

建设项目受到质疑

商业模式中有许多问题。

在8月份的年中业绩会议上,张亚东表示,绿城建设部门目前正在准备基础工作,并按照上市规则稳步推进。此前,接口新闻报道称,绿城已于7月下旬正式成立上市领导小组和绿城管理小组上市工作组,负责上市和具体业务实施的整体协调。虽然绿城的代理建筑业务已经进入上市筹备阶段,但其发展并不乐观。

《红色周刊》记者注意到,虽然中国绿城代理建筑业务的整体比例近年来销售业绩呈现上升趋势,但其发展并不稳定。2016年至2018年,绿城中国的建筑业务销售额分别占合同总销售额的15.9%、29.4%和35.3%。截至2019年上半年,这一数字已达到50.4%。然而,近年来建筑业增速严重下滑,2018年建筑业销售额同比增长28.4%,同比下降109.2个百分点。2019年上半年,绿城中国代理建筑业务销售额同比下降11.1%,至249亿元。

在商业层面,据记者不完全统计,许多建设项目,如云南省昆明绿城春江岳明社区、山东省即墨市中国航空绿城理想城市、章丘市中康绿城百合花园社区、济南绿城玉兰花园等,由于工程质量等问题,都不同程度地拥有业主权利。中康绿城百合花园小区的一些建筑甚至因违章建筑而被拆除重建。绿城房地产建设管理集团有限公司董事长李俊在2018年博鳌房地产论坛上表示,形势迫使开发商快速周转、控制成本、降低标准,房屋质量越来越差。未来两年(2019年和2020年),中国房地产行业的投诉和权利保护将达到顶峰。他还说,在过去两年里,他一直敦促他的同事不要买房。现在一切都证明是真的,绿城的代理人似乎卷入了这个“权利保护的高峰期”

作为上述济南绿城玉兰花园二期工程的一个实例,该工程的房屋检测报告显示,济南绿城玉兰花园二期工程的房屋质量在很多方面都不达标,如室内墙面和地面出现砂、空鼓、开裂问题、墙面抹灰层强度低、外墙和地面管道漏水等。业主已经与小区物业(绿城服务)就房屋项目和小区建设进行了沟通,但相关负责人告诉业主,“业主认为项目存在可以提出的问题,物业会督促建设单位整改,但不可能让业主绝对满意。”

记者还了解到,该项目第三阶段正在建设和销售中,项目第四阶段(翡翠园)也进入了宣传阶段,但第二阶段暴露出虚假宣传和严重配给。据业主介绍,合同最初签订时,项目方使用项目第一阶段的样板房作为宣传样本,声称项目第二阶段是项目第一阶段的升级,第二阶段的价格远远高于第一阶段。然而,二期工程的大门建设、儿童游乐设施和绿化与项目方最初的承诺完全不同。尽管所有者试图以各种方式保护他们的权利,但他们失败了。

对此,财经评论员严跃进告诉记者,由于房地产开发周期长,一期工程总体上优于二期和三期工程是很常见的。在分阶段开发和销售项目的过程中,第一阶段项目和第二阶段项目之间的关系非常重要。如果开发商未能实行“一房一价”制度,导致第二阶段工程在相同的定价标准下大幅减少或与第一阶段工程有显著差异,从而使业主维护自身权益,很可能对后续工程的销售产生一定影响。

事实上,绿色城市的建设项目近年来一直备受争议。绿城有三种建筑业务:政府住房建设、商业建设和基本建设。虽然绿城的初衷是实现品牌出口和资产照明战略,但从一些建设项目的维权来看,这一战略决策似乎正在慢慢消耗“绿城标准”的“王牌”效应。颜跃进提到,由于代理人和委托人之间的协调成本较大,以及在建设项目中缺乏项目监督,往往容易导致房屋质量问题频发而难以弥补的困境。此外,还有这样一种情况,即部分合同建成后,原开发商仍负责项目建设。自然,项目建设和物业管理很难满足购房者的期望,因此他们不得不面对从品牌产出转向品牌消费的尴尬局面。

对此,业内一位知情人士告诉记者,建筑代理业务之所以经常出现工程质量问题,难以承担责任,主要是由于业务模式的内在逻辑。“建筑业最大的问题是商业模式不面向市场。建筑公司在这个项目中几乎没有风险。在投资者和建筑公司达成合作关系后,所有风险都由投资者承担。施工公司的施工进度和质量对自身影响不大。在这种情况下,项目自然会有许多缺陷。与此同时,正是因为代理建设业务模式不是以市场为导向的,这更有可能导致权力和责任不明确,从而刺激责任主体之间的争端。”

谈到未来的代建制商业模式,上述业内人士认为,由于目前全国近60%的城镇化率和土地稀缺,以及房地产金融政策和监管政策的收紧,未来大部分土地将由领先的住宅企业收购,而小型住宅企业收购土地的概率正在缓慢下降。然而,领先的住宅企业有自己的品牌优势和发展模式,这并不像小型住宅企业对代理合作的需求那样强烈。同时,基于代理的业务有自己的业务模式,存在一定的缺陷,发展空间有限。

高端品牌时代正在过去吗?

全年的销售目标将面临压力。

“坚持产品质量”、“永不降价”是绿色城市中国创始人宋卫平一贯坚持的“绿色城市模式”。他们给绿城带来了显著的品牌优势,也在危机时刻拯救了绿城免于水火。然而,绿色城市的高溢价优势现在面临着内部和外部的挑战。

张亚东曾坦言,由于价格限制政策等限制,绿城的溢价能力无法体现,这也是绿城目前面临的巨大压力。此外,越来越多的项目权利保护事件也使绿城从以前以产品质量为王的位置上跌落下来。

《红色周刊》记者注意到,虽然收入和净利润大幅下降,但自2019年以来,绿城中国的预售合同并不乐观,上半年销售增长几乎停滞不前。截至2019年6月30日,绿城中国的合同销售总额同比下降1.5个百分点,至743亿元。

尽管绿城中国在2018年年报中表示,该公司2019年全年可销售逾2900亿元商品,但张亚东将第一季度销售业绩下滑归咎于年初绿城内部会议上的“无商品销售”,称2019年第一季度绿城最痛苦。

然而,第一季度退出的绿城似乎没有摆脱销售业绩下滑的趋势。根据其前六个月未经审计的经营数据,除三月份合同销售额与去年同期持平,六月份实现销售增长外,其他月份均呈下降趋势,一月份、二月份、四月份和五月份分别同比下降23%、5.6%、4.5%和2.3%。虽然绿城8月份的合同销售额达到1023亿元,但完成率仅为43%,而年初设定的目标是1800亿元。

值得注意的是,虽然销售增长率较低,但绿城新供应商品的土地成本却在逐渐增加。新增土地面积也位于杭州、宁波、温州、武汉、天津、Xi等核心城市,而2019年上半年中国绿城新增土地平均底价高达约12800元/平方米,较去年同期的10100元/平方米上涨了约27%。半年度报告显示,长三角作为中国绿色城市的一个重要战略区域,其销售额占66.3%。然而,杭州、宁波、温州等该地区重点城市也面临更严格的价格限制政策。当土地成本上升、政策面临压力时,绿城也面临更大的利润压力。

对此,一位资深行业分析师表示,在经历了今年上半年的土壤热后,杭州、苏州、武汉等热点城市已经加大了控制力度。目前,全国房地产市场没有放松调控政策的迹象,这确实会阻止产品实力较强的项目释放高溢价优势,降低利润率。然而,对于绿色城市等品牌声誉良好的住宅企业来说,工程质量维权事件的爆发确实会影响市场对其品牌价值的认可。

此外,随着货币供应量的不断收紧,住房企业已开始在下半年“抢计划”。有些项目甚至面临利润下降和降价销售的局面。因此,对于上半年没有很好实现业绩目标的企业来说,下半年也面临着更大的竞争压力,这对其业绩的增长和利润的提高都是一大挑战。■

来源:证券市场红色周刊

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